Tất Cả Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất Đã có Sổ Đỏ

Tất Cả Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất Đã có Sổ Đỏ

Địa Ốc Z xin được giới thiệu tới quý vị quy trình hoàn thiện tất cả thủ tục mua bán nhà đất đã có sổ đỏ. Hi vọng sẽ giúp các bạn hiểu thêm những điều chưa biết. Địa ốc Z rất mong được tổng hợp và chia sẻ những thông tin liên quan tới địa ốc đến với tất cả mọi người. Mời bạn cùng với Z tìm hiểu nhé.

Mua bán nhà đất là nhu cầu của mỗi người

Trong đời ai cũng muốn sở hữu cho mình một căn nhà. Một lô đất để xây cho mình một mái ấm. Sau khi đi làm nhiều năm tich góp được một khoản tiền. Bạn muốn mua một lô đất hay một căn nhà đã có sổ đỏ. Bạn phân vân và lo lắng về thủ tục và cách thức mua bán để không bị lừa đảo.

Địa ốc Z sẽ giúp bạn tìm hiểu tất cả thủ tục mua bán nhà đất đã có sổ đỏ thông qua bài viết này.

Có nhiều bước thực hiện theo đúng trình tự các bạn cùng theo dõi nhé:

Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất
Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất

Kiểm tra thông tin sổ đỏ, đối chiếu thực tế, loại trừ rủi ro

Nhà, đất đã có sổ đỏ là điều kiện đầu tiên để bên mua yên tâm giao dịch. Nhưng hiện nay khi công nghệ làm giả giấy tờ khá tinh vi. Thì dù có sổ đỏ rồi cũng chưa chắc đã yên tâm 100% được.

Bạn là bên mua thì nên kiểm tra và tìm hiểu các thông tin sau:

Thông tin về giấy tờ bản chính

  • Tới tận nơi vị trí bạn mua nhà đất kiểm tra. So sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế có khớp với sổ không. Thông tin trên sổ sẽ thể hiện ra bên ngoài thực tế. So sánh tương đối về hình dáng, sơ đồ so với thực tế.
  • Nếu bạn xem được sổ thì sơ đồ đất sẽ có bảng kê tọa độ có thể xác định được vị trí chính xác dễ dàng.
  • Nếu bạn không biết xem sổ thì có thể hỏi cán bộ địa chính phường để biết chính xác.
  • Các công chứng viên có chuyên môn và kinh nghiệm sẽ giúp bạn. Hiện tại thì công nghệ làm giấy tờ rất tinh vi. Giấy tờ có thể là giả, như sổ đỏ, CMND, hộ khẩu, đăng ký kết hôn. Tất cả giấy tờ có thể làm giả và bạn không phát hiện được. Nhưng công chứng viên sẽ phát hiện được. Tuy không thể chuẩn xác 100% nhưng bạn có thể yên tâm. Kết hợp những so sánh thực tế và các thiết bị giám định chuyên nghiệp.

Thông tin quy hoạch dự án

  • Bạn cần tìm hiểu xem bất đọng sản bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch dự án nào không.
  • Khi xem hồ sơ giấy tờ, thậm chí khi đã tra cứu ở Văn phòng công chứng thì bạn cũng có thể không biết về quy hoạch. Bất động sản đó có nằm trong quy hoạch dự án nào không. Người bán và người môi giới không cung cấp thông tin trung thực đầy đủ cho bạn. Nhiều khi chính bên bán cũng không biết được thông tin quy hoạch do quy hoạch đã nhiều năm.
  • Khi nhà đất nằm trong quy hoạch thì bạn sẽ không được chuyển nhượng mua bán. Bạn cũng không thể sang tên sổ đỏ được.
  • Nếu bạn không có đầy đủ thông tin thì dễ xảy ra nhiều sai xót. Khi kí hợp đồng công chứng trả tiền xong xuôi tới lúc đi làm thủ tục sang tên không được.

Vậy bạn phải tìm hiểu thông tin quy hoạch ở đâu?

  • Bạn có thể hỏi thông tin của những người ở xung quanh khu nhà, đất mà bạn định mua. Những người sống ở đó sẽ biết rõ nhất lô đất, căn nhà bạn có vấn đề gì không.
  •  Phòng địa chính thuộc UBND xã / phường nơi có nhà đất. Bạn có thể photo sổ đỏ của nhà đất cần mua bán, sau đó bạn đến hỏi cán bộ địa chính ở phường / xã nơi có nhà đất để hỏi thông tin.
  • Văn phòng đăng ký đất đai thuộc quận / huyện nơi có nhà đất. Tùy thuộc cách cơ cấu quản lý bộ máy, Bộ phận 1 cửa sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn. Hoặc là họ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó. Có UBND họ còn lập riêng hẳn một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch cho người dân.
  • Bạn nhớ photo sổ đỏ và các giấy tờ liên quan.

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu

Căn cứ khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân nộp phiếu yêu cầu theo một trong các cách sau:

– Nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

– Gửi qua đường bưu điện.

– Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý

Bước 3: Trả kết quả

Thời hạn thực hiện: Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

  • Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

– Có Giấy chứng nhận.

Điều kiện mua bán nhà ở

  • Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được mua bán khi có đủ điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận.

– Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.

Thông tin về tranh chấp

Nhà đất có thể bị ngăn chặn và dừng tất cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… nếu nhà, đất đó có tranh chấp

Nhà đất đang có tranh chấp thì có thể bạn sẽ không thể làm thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ được.

  • Chanh chấp lớn

Những tranh chấp đất đai đã “đình đám” rồi thì bạn rất dễ biết, có khi chỉ cần đi từ đầu phố hay đầu làng bạn đã có thông tin rồi. Thậm chí có thể đã có thông tin tranh chấp trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ biết như vậy thì bạn có thể yên tâm không phải mất công tìm hiểu nhiều.

  • Chanh chấp nhỏ

Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”…Những tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn vì có thể họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì. Nhưng thực tế cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới thấy bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ, thậm chí ngăn cản, đập phá không cho bạn xây nhà.

Thậm chí khi bạn làm thủ tục mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ ở cơ quan nhà nước, nếu như có người nộp đơn khiếu nại tranh chấp là thủ tục sang tên sổ đỏ có thể bị ngăn chặn và bị tạm dừng để giải quyết tranh chấp.

Những tranh chấp này hơi khó tìm hiểu, có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh, lân cận gần nhất với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Nhiều khi UBND phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.

Thông tin vay nợ – thế chấp

  • Chủ đất vay nợ ngân hàng

Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin đăng ký thế chấp. Cũng có sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai.

Nếu có trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 phần dấu giáp lai thôi. Trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.

  • Chủ đất thế chấp vay nóng

Nếu họ không thế chấp ngân hàng mà thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay lãi cao thì sao? Bạn khó có thể biết được nếu người bán không chủ động nói cho bạn.

Vấn đề này ngoài việc hỏi, bạn nên tìm hiểu về cá nhân người bán là chủ đất. Chẳng hạn họ có phải là người chơi cờ bạc, nợ nhiều cần vay nóng không. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của họ, hỏi những người hàng xóm… Việc làm này chỉ có thể hạn chế phần nào đó rủi ro, còn lại thì tùy vào sự nhạy bén và may mắn của bạn nữa.

Việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay sẽ ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng sau này của bạn. Nhất là khi người bán có thể không chỉ thế chấp ở 1 nơi. Vậy nên bạn cũng cần lưu ý điều này.

Trước khi làm thủ tục mua bán nhà đất bạn yêu cầu được xem sổ đỏ gốc. Thường thì bên cho vay nhận thế chấp sẽ giữ sổ đỏ gốc nên người bán sẽ không có để cho bạn kiểm tra. Còn nếu có thì bạn có thể yên tâm phần nào về vấn đề này

Thông tin về người bán

  • Nếu người bán nhà đất là chính chủ phải cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan. Khi bạn tiếp xúc, nói chuyện và trao đổi bạn cũng sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Vấn đề này tùy vào cảm nhận chủ quan của mỗi người. Cảm nhận này có lẽ sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.
  • Nếu bạn là người bán tiếp xúc và trao đổi để tìm hiểu về người mua. Cần lưu ý nếu như bạn có đưa sổ đỏ gốc cho người mua nhà đất xem thì bạn không được rời mắt khỏi sổ đỏ gốc của bạn bất kỳ lúc nào . Cho đến khi người mua xem xong và trả lại bạn. Lý do là vì hiện nay có nhiều trường hợp giả vờ làm người mua nhà đất sau đó lợi dụng sơ hở của chủ nhà để tráo sổ đỏ gốc bằng sổ đỏ giả.

Quy trình thủ tục mua bán

Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)

Pháp luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất. Thông thường người dân thường lập hợp đồng đặt cọc để “làm tin”. Để đặt cọc an toàn và hợp pháp thì người dân nên thực hiện theo hướng dẫn đặt cọc.

Bước 2: Công chứng, chứng thực

Thủ tục công chứng
Thủ tục công chứng

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

  • Xem chi tiết tại: Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Bước 3: Khai thuế, lệ phí

Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.

Bước 4: Đăng ký sang tên

  • Chuẩn bị hồ sơ

Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay thì hồ sơ đăng ký biến động gồm:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

– Hợp đồng chuyển nhượng.

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ

– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).

  • Nộp hồ sơ

– Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

– Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì:

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

+ Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

  • Tiếp nhận, giải quyết

* Thời hạn giải quyết: Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã.

Lưu ý khi công chứng
Lưu ý khi công chứng

Khoản chi phí khi mua bán nhà đất

Chi phí chuyển nhượng
Chi phí chuyển nhượng

Ngoài thù lao, phí công chứng nộp khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì khi sang tên các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu không được miễn) và phí thẩm định hồ sơ theo thông báo. Từng khoản chi phí được quy định cụ thể như sau:

  • Thù lao, phí công chứng

– Nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận.

– Mức phí công chứng

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được tính như sau:

TT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu

1

Dưới 50 triệu đồng 50.000 đồng

2

Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 100.000 đồng

3

Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0.1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

4

Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0.06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.

5

Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng 2.2 triệu đồng + 0.05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng

6

Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng 3.2 triệu đồng + 0.04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng.

7

Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng 5.2 triệu đồng + 0.03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.

8

Trên 100 tỷ đồng 32.2 triệu đồng + 0.02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
  • Thuế thu nhập cá nhân

– Người có nghĩa vụ nộp thuế: Bên bán phải nộp, nhưng các bên được phép thỏa thuận.

– Mức thuế thu nhập cá nhân: Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

  • Lệ phí trước bạ

– Người có nghĩa vụ nộp: Thông thường do người mua nộp, nhưng các bên được phép thỏa thuận.

– Mức lệ phí trước bạ: Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, nếu giá nhà đất trong hợp đồng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0.5%

  • Phí thẩm định hồ sơ

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng nhà đất phải nộp phí thẩm định hồ sơ. Mỗi tỉnh thành có mức thu phí thẩm định khác nhau vì do HĐND cấp tỉnh quy định.

Xem chi tiết tại: Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

Kết luận: Trên đây là thủ tục mua bán nhà đất áp dụng với trường hợp mua bán nhà gắn liền với đất. Khi mua bán nhà đất các bên phải thực hiện thủ tục sang tên trong thời hạn quy định nếu không có thể sẽ bị phạt tiền.

Thủ tục sang tên sổ đỏ mất bao lâu?

  • Không quá 10 ngày: đối với hồ sơ hợp lệ
  •  Không quá 20 ngày: đối với các tỉnh miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đạo,vùng kinh tế khó khăn,…

Lưu ý:  Thời gian trên không tính thời gian nghỉ lễ; thời gian tiếp nhận hồ sơ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đặc biệt không tính thời gian đất sử dụng bị vi phạm pháp luật.

Trên đây là toàn bộ thủ tục mua bán nhà đất đã có sổ. Địa ốc Z xin chúc mọi người giao dịch thành công. xin chân thành cám ơn!

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *